Beni abusivi: possibile la vendita o lo scioglimento della comunione?

Vendita dei beni abusivi

Il contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile abusivo deve ritenersi valido in quanto la nullità prescritta ai sensi dell’articolo 40 legge 47/1985 ha efficacia solo nei contratti relativi al trasferimento della proprietà.

Tale orientamento sembrerebbe quello che, ad oggi, incontro maggiormente in favore della giurisprudenza, infatti le disposizioni sulla nullità degli atti di vendita degli immobili abusivi non riguarderebbero i contratti preliminari, poiché sarebbe possibile sanare l’abuso prima della stipula del definitivo e concludere successivamente la vendita (cassazione del 29 aprile 2016 numero 84 83, cassazione 19 dicembre 2013 n. 28 456, tribunale di Salerno del 19 febbraio 2014 n. 571)

Da tale premessa è già comprensibile che non possono essere oggetto di vendita i beni immobili abusivi.

Nell’atto di vendita, infatti, devono essere indicati gli estremi dei provvedimenti autorizzativi e quando non sono indicati tali estremi l’ atto è nullo (articolo 40 comma due legge 47/1985), tra l’altro, il notaio che autentica un contratto nullo per tali motivi, viola i propri doveri professionali.

Va inoltre osservato che è nullo anche l’atto di compravendita di un immobile per il quale è ancora in corso il procedimento di sanatoria.

Scioglimento della comunione legale, ordinaria ed ereditaria avente ad oggetto immobili abusivi

Differenze tra comunione ereditaria e ordinaria

È necessario preliminarmente spiegare cos’è la comunione ordinaria e quella ereditaria.

Tale comunione è detta anche volontaria proprio perché si costituisce sia per un atto di volontà, quando più soggetti acquistano in comunione un bene, sia in forza di legge, quando più persone ereditano un bene.

La comunione ereditaria è invece caratterizzato dalla contitolarità dei beni ereditari da parte degli eredi del de cuius.

Una delle differenze più importanti tra la comunione ereditaria e ordinaria, consiste nel fatto che nella prima l’erede può vendere la propria quota ma deve rispettare il diritto di prelazione, ovvero il cosiddetto ritratto successore, mentre nell’altro caso legge non vi è tale obbligo.

Nullità della divisione avente ad oggetto beni immobili abusivi

L’articolo 40, secondo comma della legge numero 47 del 1985, prevede la nullità degli atti di compravendita aventi ad oggetto dei beni abusivi, nello specifico le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza del 7 ottobre 2019, n. 25021, hanno stabilito che:

“Gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla legge numero 47 del 1985, articolo 40, comma dunque, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima dell’entrata in vigore della legge numero 47 del 1985 dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero i quali non sia unita della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione di atto notorio attestante che la costruzione dell’opera è stato iniziato in data anteriore al 1 settembre 1967”.

L’ art. 46, primo comma del D.P.R. n. 380/2001), intitolato “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985”, recita:

1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell’articolo 38, l’irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell’integrale pagamento della sanzione medesima.

3. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti.

4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.

5. Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell’articolo 23, comma 01, qualora nell’atto non siano indicati gli estremi della stessa.

Pertanto non essendovi dubbi che lo scioglimento della comunione ordinaria e legale rientri tra gli atti inter vivos, qualche dubbio poteva permanere in ordine allo scioglimento della comunione ereditaria, tale dubbio è stato risolto dalle sezioni unite della cassazione civile che con la sentenza numero 25021 del 7 ottobre 2019 ha stabilito che “Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dall’art. 46, comma 1, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (già art. 17 della legge 28 febbraio 1985, n. 47) e dall’art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici od a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.”

Conclusioni

In conclusione, per quanto attiene alla vendita, può ritenersi valido il preliminare di compravendita aventi ad oggetto un immobile abusivo, ma non l’atto di vendita; in ordine allo scioglimento della comunione è nullo l’atto di divisione avente ad oggetto beni abusivi, salvo casi specifici.