Corte Appello: risoluzione locazione per inadempimento e compensazione

Sentenza n. R.G. 1345/2022 – Corte di Appello di Torino, Sezione Terza Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI TORINO
SEZIONE TERZA CIVILE

Riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Signori Magistrati
Dott. Ombretta Salvetti Presidente rel.
Dott. Anna Bonfilio Consigliere
Dott. Paola Ferrari Bravo Consigliere

Ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa civile iscritta in secondo grado

Al n. 1345/2022

Avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo

[OMISSIS], elettivamente domiciliata, in Torino, via Galileo Ferraris n. 14, presso lo studio del proprio difensore, l’avv. Riccardo Prandi, che la rappresenta e difende giusta procura in atti.

RICORRENTE

Contro

[OMISSIS] elettivamente domiciliata, in Torino, Piazza Adriano n. 12, presso lo studio del proprio difensore, l’avv. Giancarlo Biginelli, che la rappresenta e difende giusta procura in atti.

RESISTENTE

CONCLUSIONI PER LA RICORRENTE

“Contrariis reiectis, voglia l’ecc.ma Corte di Appello, in parziale riforma della sentenza n. 2053/2022 resa dal Tribunale di Torino in data 13 maggio 2012, Giudice Unico dott.ssa S. Pagliotto, non notificata;

respingere, per i motivi dedotti, la domanda di risoluzione del contratto di locazione de quo e tutte le correlative e consequenziali domande di condanna;

con il favore delle spese di lite”.

CONCLUSIONI PER LA RESISTENTE

Piaccia alla Corte d’Appello, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, previa ogni opportuna declaratoria e/o statuizione, così giudicare:

respingere l’appello proposto da [OMISSIS] e per l’effetto confermare la sentenza del Tribunale di Torino Sezione VIII Civile n.2053/2022 pubblicata il 13.05.2022.

Con vittoria di spese ed onorari di giudizio, comprese Iva e Cpa, nonché rimborso forfettario.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Primo grado

Con atto di intimazione di sfratto ritualmente notificato il 14.06.2019 [OMISSIS] intimava sfratto per morosità a [OMISSIS] conduttrice dell’immobile ad uso abitativo sito in Torino, Via Daneo n. 7, in forza di contratto di locazione agevolata ex art. 2, comma terzo, l. n. 431/1998, stipulato tra le parti il 13.04.2017, con decorrenza dal 01.05.2017, della durata di tre anni, prorogabile per due anni, regolarmente registrato, al canone mensile di € 380,00, oltre acconto spese accessorie di € 40,00 mensili, salvo conguaglio.

A fondamento della sua domanda allegava una morosità pari ad € 711,40 per spese di riscaldamento scadute e non pagate, oltre ad € 120,00 quale residuo a saldo di una mensilità del canone di locazione, che la sig.ra [OMISSIS] si era autoridotta da € 420,00 ad € 300,00, chiedendo quindi la convalida dello sfratto per morosità, con ingiunzione al pagamento della complessiva somma di € 831,40 per capitale, oltre spese ed accessori.

Si costituiva in giudizio [OMISSIS] contestando recisamente la fondatezza delle pretese ex adverso formulate, di cui chiedeva l’integrale rigetto, ed eccependo l’assenza dei presupposti per la risoluzione del contratto previsti ex art. 5 l. n. 392/1978; chiedeva di accertare e dichiarare l’intervenuta compensazione del proprio debito con il credito maturato nei confronti della locatrice per le spese sostenute dalla conduttrice per il ripristino degli impianti elettrico e di riscaldamento a servizio dell’alloggio, di competenza della proprietaria-locatrice. In subordine, chiedeva che fosse concesso il termine di grazia ex art. 55 l. n. 392/1978 in 90 giorni, nonché il termine massimo per il rilascio ex art. 56 l. n. 392/1978.

Nel merito esponeva di aver constatato ben presto, dopo l’inizio della locazione, il malfunzionamento dell’impianto elettrico, in continuo corto circuito, tanto che nel mese di febbraio 2018 aveva dovuto interpellare un tecnico che, accertata la pericolosità dell’impianto stesso in quanto privo di un sistema salvavita funzionante, aveva provveduto all’immediata sostituzione del dispositivo per un costo pari ad € 122,00, sostenuto dalla conduttrice.

Inoltre, nei mesi invernali si era accorta dell’insufficiente erogazione dell’impianto di riscaldamento e delle perdite provenienti da due radiatori, siti rispettivamente in soggiorno e nella camera da letto dell’appartamento locato. In particolare, in data 16.12.2018, trovandosi la casa allagata per la rottura di due termosifoni, aveva chiesto l’immediato intervento di un tecnico, il quale, appurata la gravità della situazione, aveva provveduto all’immediata sostituzione degli stessi per una spesa pari ad € 549,00, sostenuta dalla conduttrice. Rilevava di aver tempestivamente informato dei vizi riscontrati nell’immobile la locatrice, la quale con missive del 02.03.2018 aveva fermamente contestato l’esistenza di anomalie o difetti, nonché negato la restituzione degli importi pagati dalla sig.ra [OMISSIS]

Disposto il mutamento del rito con ordinanza datata 04.10.2020, con memoria integrativa la sig.ra [OMISSIS] esponeva che, nelle more, la conduttrice aveva maturato ulteriore morosità pari ad € 1.820,00 a titolo di parziali mancati pagamenti del canone di locazione nel periodo febbraio-dicembre 2020, a cui aggiungere i € 120,00 già indicati per un totale di € 1.940,00, e di € 1.822,21 per il mancato pagamento del servizio di riscaldamento 2019/2020, da sommarsi all’importo già indicato in intimazione pari ad € 711,40, per un totale di € 2.599,61. Indicava la morosità in complessivi € 4.539,61 e chiedeva quindi dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento della sig.ra [OMISSIS] con condanna al rilascio immediato del bene locato ed al pagamento di quanto dovuto.

Produceva una dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico e salvavita (docc. n. 6 e 7), nonché la perizia di parte a firma dell’Ing. [OMISSIS] attestante l’assenza o comunque l’irrilevanza, ai fini dell’autoriduzione del canone, di vizi nei radiatori presenti nell’alloggio. Contestava la necessità e l’imputabilità alla locatrice delle ulteriori spese per la sostituzione delle tapparelle, sostenute dalla conduttrice, che ne aveva altresì chiesto il rimborso. Contestava la scelta della sig.ra [OMISSIS] di autoridursi il canone di locazione, adducendo le spese sostenute a compensazione, richiamando Cass. n.22039/2017; Cass. n. 20322/2019 e Cass. n. 12103/2020.

Con la memoria integrativa la conduttrice documentava di avere sostituito nel 2020 n. 2 tapparelle e n. 2 alberi di sospensione delle stesse per un costo pari ad € 915,00 e quantificava le spese sostenute ma di competenza della proprietà in complessivi € 1.586,00 (€ 122,00 per impianto salvavita + € 549,00 per radiatori + € 915,00 per tapparelle). Deduceva di aver eseguito gli interventi solo dopo aver informato la proprietà, chiarendo in ogni caso che il diritto del conduttore al rimborso delle spese per le riparazioni urgenti ex art. 1577 c.c. non necessita di autorizzazione da parte del locatore e non è escluso neppure in caso di omesso previo avviso al locatore, come sancito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 16089/2003; Cass. n. 19943/2009; Cass. n. 6395/2018).

Contestava l’importo delle spese di riscaldamento, rilevando altresì che non le erano mai state sollecitate dalla sig.ra [OMISSIS] ex art. 9 l. n. 392/1978 (richiesta necessaria per la costituzione in mora del conduttore) ed osservando che non sussisteva prova della loro approvazione da parte dell’Assemblea condominiale. Eccepiva di non aver ottenuto dalla locatrice l’indicazione specifica delle spese condominiali e di non aver potuto esercitare la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi. Rilevava infine che, stanti le pattuizioni contrattuali, aveva diritto di voto in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli nelle deliberazioni dell’Assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento, diritto che la sig.ra [OMISSIS] non aveva potuto esercitare, non avendo mai ricevuto convocazione di sorta in sede assembleare.

Istruita la causa tramite prova orale (udienze 21.07.2021, 06.10.2021, 01.12.2021, 24.01.2022), con sentenza n. 2053/2022 del 13.05.2022 il Tribunale di Torino dichiarava la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo in atti per inadempimento della conduttrice, condannandola al rilascio dell’immobile sito in Torino, Via Daneo n. 7, libero da persone e cose; sulla scorta dell’art. 56 l. n. 392/1978, tenuto conto dell’età avanzata della sig.ra [OMISSIS] e del suo modesto reddito che rendeva difficile la ricerca di una nuova soluzione abitativa, fissava per l’esecuzione la data del 15.10.2022; operata la compensazione fino alla concorrenza delle reciproche poste di dare e avere tra le parti, condannava la conduttrice al pagamento in favore della sig.ra [OMISSIS] della somma di € 1.269,00 per canoni ed oneri accessori, con interessi dalle singole scadenze al saldo e integrale compensazione delle spese di lite.

Il Tribunale osservava che dalle risultanze dell’istruttoria emergeva l’inadempimento della conduttrice per il mancato pagamento dei canoni locatizi per un importo pari ad € 1.940,00. In argomento rilevava infatti che la sig.ra [OMISSIS] aveva prodotto in giudizio un conteggio specifico, non contestato dalla sig.ra [OMISSIS] per cui riteneva tale circostanza pacifica ex art. 115 c.p.c. e procedeva a considerare i costi anticipati dalla conduttrice.

In ordine alle spese di riscaldamento, in base ai documenti in atti, quantificava la morosità maturata in capo alla conduttrice in € 3.762,21 (€ 1.940,00 + € 1.822,21) in luogo della somma pari ad € 4.539,61, indicata dalla locatrice. Osservava tuttavia che la conduttrice aveva contestato le spese di riscaldamento ed il diritto della locatrice alla loro restituzione, con particolare riguardo alle singole voci di spesa indicate nei consuntivi e nel preventivo prodotti, e che la sig.ra [OMISSIS] non aveva fornito la prova della sussistenza e della misura del proprio credito; pertanto, rigettava la relativa domanda di rimborso, atteso che, alla luce dell’orientamento emerso nella Suprema Corte (cfr. Cass. n. 22899/2016), secondo cui a fronte delle specifiche contestazioni da parte del conduttore è onere del locatore fornire la prova mediante la produzione delle delibere condominiali di approvazione delle spese, le suddette delibere non erano state prodotte, rigettando così la domanda di rimborso delle spese di riscaldamento sostenute.

In merito alla valutazione della rilevanza dell’inadempimento della conduttrice, con riguardo alla sola morosità maturata per il saldo dei canoni locatizi e delle spese accessorie pari ad € 1.940,00, in primo luogo precisava che l’attestazione di conformità dell’impianto elettrico in atti, risalente al 2010, non escludeva il successivo mancato funzionamento del salvavita e riteneva provato, alla luce delle risultanze dell’istruttoria orale, che la sig.ra [OMISSIS] avesse sostenuto una spesa pari ad € 122,00 per sostituire il salvavita e che tale opera fosse effettivamente necessaria (cfr. le testimonianze rese da [OMISSIS] e da [OMISSIS]¹).

¹ Il teste [OMISSIS] riferiva: “ricordo l’intervento presso l’alloggio della [OMISSIS] mi chiamò in quanto spesso saltava la corrente anche quando non era in casa. Dalla descrizione delle problematiche ho ritenuto che la causa potesse essere il salvavita e quindi l’ho cambiato riservando ulteriori accertamenti nel caso in cui ciò non fosse stato sufficiente. Dopo la sostituzione del salvavita non mi ha più chiamato. Il mio intervento è costato 122,00 euro come da fattura n.151 /2018”; la teste [OMISSIS] dichiarava: “sono amica della sig.ra [OMISSIS] e vado spesso a trovarla anche per aiutarla. Un giorno è saltata la luce e le ho consigliato di chiamare un tecnico in quanto il problema si era ripetuto e probabilmente non c’era il salvavita. La [OMISSIS] mi ha poi riferito che era intervenuto il tecnico il quale aveva riscontrato l’ assenza del salvavita. Ricordo che era l’inizio del 2018”.

Considerati gli esiti della prova orale (cfr. le dichiarazioni rese dai testi [OMISSIS], [OMISSIS] e [OMISSIS], tecnico incaricato della sostituzione dei radiatori)², riteneva raggiunta la prova anche in merito allo stato dei termosifoni, alla necessità di sostituirli e alla relativa spesa affrontata per la fornitura e la posa, pari ad € 549,00, né reputava che tale ricostruzione dei fatti fosse in contrasto con la relazione tecnica di parte prodotta dalla locatrice, atteso che in udienza il perito Ing. [OMISSIS] aveva dichiarato di aver effettuato il sopralluogo presso l’appartamento locato dalla sig.ra [OMISSIS] solo successivamente alla sostituzione dei radiatori e che in ogni caso nella relazione veniva dato atto del deterioramento dei termosifoni, che erano stati visionati, in quanto conservati in cantina.

² La teste [OMISSIS] confermava l’episodio della fuoriuscita di acqua dai radiatori, riferendo che: “il 16 dicembre 2018 ero a casa della sig.ra [OMISSIS] eravamo sedute sul divano e ad un certo punto ho sentito i piedi bagnati, ho visto che il pavimento era bagnato, abbiamo guardato da dove potesse provenire l’acqua e ci siamo accorte che fuoriusciva dal termosifone della cucina, non ricordo se lo stesso problema aveva interessato anche il termosifone della camera. Lo stato dei termosifoni era quello rammostrato dalle foto n. 7-8” ; il teste [OMISSIS] dichiarava: “ricordo che il 16 dicembre 2018 sono stato chiamato dalla sig.ra [OMISSIS] che mi riferiva dell’allagamento dovuto alla rottura di due radiatori, ho consigliato di chiudere i radiatori e mi sono recato in loco il giorno successivo, in quell’occasione ho riscontrato la perdita dai radiatori di cucina e camera da letto. Confermo che lo stato dei termosifoni era quello rammostrato dalle foto n. 7-8. Adr in entrambi i termosifoni ho riscontrato la presenza di un buco arrugginito, la ruggine è quella che ha fatto formare il buco (…) quando sono intervenuto ho aperto i radiatori ed usciva l’acqua dai buchi di cui ho detto (…) ho sostituito i due radiatori (…) riconosco come mia la fattura prodotta come documento n.10, è stata pagata dalla [OMISSIS] con assegno”.

Ritenuto pertanto che la spesa complessiva pari ad € 671,00 (€ 122,00 + € 549,00) sostenuta da [OMISSIS] per sostituzione dei radiatori e salvavita fosse necessaria per l’erogazione di servizi indispensabili al godimento dell’immobile e di competenza di parte locatrice, accoglieva la domanda di compensazione parziale di tale credito vantato sino alla concorrenza con il debito maturato dalla sig.ra [OMISSIS] per i canoni e gli oneri accessori non versati, così statuendo che residuasse in capo alla conduttrice un debito pari ad € 1.269,00 (€ 1.940,00 – € 671,00).

Con riguardo alle spese sostenute per la sostituzione delle tapparelle chiariva invece che non era stata fornita alcuna prova né sullo stato dei beni sostituiti, né sulla necessità della loro sostituzione.

Quanto alla gravità dell’inadempimento della conduttrice, da valutarsi secondo il criterio stabilito per le locazioni di immobili destinati ad uso abitativo dall’art. 5 l. n. 392/1978, che la predetermina laddove ricorra l’elemento del mancato pagamento di una sola rata del canone decorsi venti giorni dalla scadenza o all’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità, nel caso di specie riteneva sussistenti i presupposti di legge per dichiarare la risoluzione del contratto in considerazione dell’ammontare della morosità, pari ad € 1.269,00.

Per quanto sopra esposto, il Tribunale dichiarava quindi la risoluzione del contratto di locazione de quo, con condanna della sig.ra [OMISSIS] al rilascio dell’immobile, nonché al pagamento della somma pari ad € 1.269,00 a saldo dei canoni di locazione e degli oneri accessori non versati. Infine, disponeva l’integrale compensazione delle spese di lite, in virtù della reciproca parziale soccombenza.

Appello

[OMISSIS] propone ricorso in appello avverso la richiamata sentenza, articolando a riguardo due motivi di gravame, dopo avere premesso che, con riguardo alla misura della morosità, nel periodo febbraio-dicembre 2020 a fronte dell’ammontare del canone mensile pari ad € 380,00 e degli acconti per spese accessorie pari ad € 40,00, oltre al residuo di € 120,00 non chiaramente identificato dalla proprietaria, la locatrice aveva dedotto che fossero stati versati € 2.800,00, con una differenza a debito della sig.ra [OMISSIS] pari ad € 1.940,00 e che il Tribunale aveva recepito tali conteggi.

1. Erronea/omessa considerazione della spesa di sostituzione delle tapparelle e del relativo rullo;

Con il primo motivo rileva preliminarmente che l’esecuzione dell’intervento di sostituzione delle tapparelle e del relativo rullo è un dato non controverso in causa, atteso l’esplicito riconoscimento operato dalla sig.ra [OMISSIS] con la memoria ex art. 426 c.p.c. del 20.12.2020, per cui il Tribunale avrebbe dovuto considerare tale circostanza come pacifica in causa. In ordine alla necessità dell’intervento, censura la pronuncia impugnata per avere del tutto omesso di considerare la deposizione del teste [OMISSIS], resa all’udienza del 24.01.2022, il quale aveva così riferito: “ho constatato che le tapparelle di camera da letto e soggiorno erano cadute, ho verificato che non sarebbe stato possibile ripararle in quanto si erano spaccate ed ho quindi provveduto alla sostituzione”, precisando altresì di aver “sostituito non solo le tapparelle ma anche gli “alberi” ossia i rulli della tapparelle” ed il costo dell’intervento “per il lavoro ho emesso la fattura n. 12/20 dell’importo di euro 915,00. Sono stato pagato dalla sig.ra [OMISSIS]”.

A riguardo contesta anche come la locatrice non abbia in alcun modo dedotto che vi fosse stato un uso anomalo o inadeguato da parte della conduttrice [OMISSIS]. Precisa infine che la riparazione degli infissi esterni di un appartamento non rientra tra le opere di piccola manutenzione che incombono sul conduttore ex art. 1576 c.c., atteso che i danni riportati dagli stessi si presumono dovuti al caso fortuito o a vetustà, per cui il relativo costo deve gravare sul proprietario dell’immobile che ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l’uso convenuto (cfr. Cass., n. 8191/1995; Cass., n. 772/1982 e Cass., n. 6896/1991).

2. Erronea declaratoria di risoluzione del contratto.

Con il secondo motivo l’appellante si duole che, se il Tribunale non avesse omesso di valutare adeguatamente le risultanze istruttorie, avrebbe senz’altro considerato tutte le ragioni di credito della sig.ra [OMISSIS] concludendo nel senso che, a fronte della somma pari ad € 1.940,00 per canoni e acconti spese mensili rimasti insoluti, in capo alla conduttrice doveva essere riconosciuto un credito pari ad € 1.586,00 (€ 671,00 + € 915,00), per cui il saldo a suo debito sarebbe stato correttamente determinato in € 354,00, somma non idonea a fondare una declaratoria di risoluzione contrattuale, in quanto inferiore al canone mensile dovuto.

In proposito rammenta che, in tema di locazione ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto non è rimessa al prudente apprezzamento del Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato, ex artt. 5 e 55 l. n. 392/1978, a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone; l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, ferma l’imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore (cfr. Cass. n. 8418/2006; Cass. n. 23257/2010; Cass., n. 8628/2006).

In sintesi, in parziale riforma dell’appellata sentenza, previa sospensione della esecutorietà della sentenza impugnata, chiede di respingere, per i motivi dedotti, la domanda di risoluzione del contratto di locazione de quo e tutte le consequenziali domande di condanna; con il favore delle spese di lite.

Ha altresì formulato istanza di sospensione dell’efficacia esecutiva della sentenza ex artt. 283 e 447 bis c.p.c.

Con comparsa del 30.01.2023 si è costituita [OMISSIS] contestando recisamente l’appello ex adverso proposto, eccependone in via preliminare l’inammissibilità per mancata novità delle censure rispetto alle precedenti difese e chiedendone, nel merito, l’integrale rigetto, con conseguente conferma della pronuncia di prime cure e vittoria delle spese di lite.

Reiterate le argomentazioni già svolte in primo grado, chiarendo espressamente di non proporre appello incidentale e riservandosi di agire in separata sede per la ripetizione delle somme versate a titolo di riscaldamento, atteso che la sig.ra [OMISSIS] continua ad usufruire di tale servizio, senza tuttavia pagarne i relativi costi, aderisce alla statuizione del Tribunale in ordine al mancato riconoscimento delle spese connesse alla sostituzione delle tapparelle, poiché non ritiene provato né lo stato di usura dei beni, né la necessità della loro sostituzione. Contesta che la prova possa essere fornita dalla deposizione del teste [OMISSIS] (in ogni caso adeguatamente valutata dal Tribunale), trattandosi dell’artigiano coinvolto nella sostituzione, o della teste [OMISSIS], dalla cui dichiarazione è semmai possibile evincere che tale sostituzione non fosse necessaria³.

³ La teste [OMISSIS] sul punto aveva dichiarato: “qualche giorno prima dell’evento avevo sollevato la tapparella della camera da letto, era molto pesante ed avevo detto alla [OMISSIS] che c’era il rischio che cadesse, non ricordo se è caduta anche quella del soggiorno, ricordo però che era rovinata, aveva dei piccoli buchi”.

Eccepisce che l’autoriduzione del canone di locazione debba essere considerata senz’altro illegittima. Richiama in proposito i principi giurisprudenziali in materia, secondo cui la sospensione totale o parziale del canone di locazione dovuto costituisce un fatto illegittimo ed arbitrario, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del contratto anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore ai sensi dell’art. 1578 c.c., al fine di ripristinare l’equilibrio del contratto turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata (cfr. Cass. n. 4913/2018 e Cass. n. 10639/2012).

Si opponeva all’istanza di sospensiva.

All’udienza del 9.2.2023 la difesa di parte appellata dichiarava che pendeva separato giudizio per finita locazione e rinunciava pertanto all’esecuzione della sentenza impugnata, per cui l’appellante rinunciava a sua volta all’istanza di sospensiva.

La Corte formulava alle parti in udienza una proposta conciliativa che inizialmente non veniva accettata dall’appellata, a causa di incomprensione del testo (erroneamente verbalizzato).

La Corte chiariva poi che vi era stato un errore materiale nella verbalizzazione e correggeva la proposta come segue: riduzione del pagamento dovuto da parte della conduttrice di € 500 onnicomprensivi alla proprietaria, abbandono dell’appello a spese compensate. Nelle more le parti davano atto che l’immobile era stato rilasciato in relazione alla pendenza della separata causa per finita locazione. Con note scritte depositate a dicembre [OMISSIS] accettava la proposta della Corte, invece [OMISSIS] no. Quindi le parti chiedevano rinvii di udienza in pendenza di trattative, mai definite.

La causa era quindi discussa all’udienza del 20.12.2023, in presenza del solo avv. Prandi, non avendo ritenuto la Corte esservi prova di un impedimento a comparire del legale di