Se il locatore vuole rientrare nella disponibilità dell’immobile deve agire in giudizio, scegliendo la procedura idonea che cambia se:
Il contratto scade e l’inquilino non lascia l’immobile?
È il proprietario e alla scadenza desidera l’immobile libero. La strada cambia a seconda del momento, licenza per finita locazione se il contratto non è ancora scaduto e sfratto per finita locazione se la scadenza è già trascorsa. Tutto però si fonda sui termini del preavviso, sei mesi prima della scadenza per l’uso abitativo e dodici mesi per quello commerciale. Mi invii il contratto e la raccomandata di disdetta e li verifico prima della notifica, così l’udienza di convalida non viene compromessa da un errore di date.
- la scadenza non si è ancora verificata (convalida di licenza);
- oppure se la scadenza è già maturata (sfratto per finita locazione).
Il locatore non è il solo ad avere la possibilità di promuovere la convalida di licenza o di sfratto per finita locazione, infatti tale possibilità è prevista anche per l’acquirente dell’immobile, sempre dopo la scadenza della locazione.
Secondo la giurisprudenza di merito l’azione può essere promossa anche dal promissario acquirente.
Se il contratto non è ancora scaduto e il locatore se desidera ottenere il rilascio entro il termine, prima della seconda scadenza, deve intimare all’inquilino la licenza per finita locazione che impedisce la tacita rinnovazione del contratto al pari della disdetta inviata a mezzo raccomandata entro 6 mesi dalla scadenza.
I termini da rispettare per l’intimazione della licenza per finita locazione sono:
- locazioni uso abitativo – 6 mesi prima della seconda scadenza
- locazioni commerciali – 12 mesi prima della seconda scadenza
Se il contratto è già scaduto è possibile notificare l’intimazione di sfratto per finita locazione solo nel caso in cui il locatore abbia inviato la disdetta 6 mesi prima della seconda scadenza.
Pertanto, si ripete, quando il contratto è già scaduto si deve notificare lo sfratto per finita locazione; in tale caso la precedente notifica della licenza per finita locazione ha lo stesso vale dell’invio della disdetta.
Se il contratto non è scaduto è necessario notificare la licenza per finita locazione che, come abbiamo detto, vale anche come disdetta.
Udienza di convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione
Se l’inquilino non si presenta all’udienza il giudice emette ordinanza con la quale, nel caso di finita locazione, fissa la data del rilascio dell’immobile, entro il termine massimo di 6 mesi (massimo 12 mesi in casi eccezionali), condannando il conduttore anche al pagamento delle spese processuali.
Nel caso di convalida della licenza fissa con ordinanza la futura data di scadenza.
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Il contratto scade e l’inquilino non lascia l’immobile?
È il proprietario e alla scadenza desidera l’immobile libero. La strada cambia a seconda del momento, licenza per finita locazione se il contratto non è ancora scaduto e sfratto per finita locazione se la scadenza è già trascorsa. Tutto però si fonda sui termini del preavviso, sei mesi prima della scadenza per l’uso abitativo e dodici mesi per quello commerciale. Mi invii il contratto e la raccomandata di disdetta e li verifico prima della notifica, così l’udienza di convalida non viene compromessa da un errore di date.