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Deve notificare la prelazione o ne ha appena ricevuta una?
La comunicazione con cui si offre la quota o il terreno non è una lettera qualunque. Se manca il prezzo, se la forma non è quella prescritta o se non raggiunge tutti gli aventi diritto, chi ha la prelazione può agire anche dopo la vendita. E chi la riceve ha un termine preciso per rispondere, diverso a seconda che si tratti di una quota di eredità o di un fondo in affitto. Mi invii la notifica ricevuta oppure la bozza da spedire, con l’atto di provenienza o il contratto, e nella consulenza da 100 euro stabiliamo che cosa scrivere.
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Il diritto di prelazione: significato
Il diritto di prelazione attribuisce al suo titolare una posizione di preferenza rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni, nel momento in cui si instaura un rapporto giuridico.
La comunicazione deve avvenire mediante atto giudiziario, se il prelazionario esercita il diritto di prelazione, l’immobile gli sarà venduto alle stesse condizioni proposte al terzo.
In assenza di esercizio, il venditore può procedere alla vendita con un terzo alle condizioni inizialmente stabilite.
Prelazione e comunione ereditaria
L’istituto della prelazione opera nel caso di comunione ereditaria, ovvero quando ci sono più coeredi accade che questi abbiano una quota del bene andato in successione.
L’istituto della prelazione è disciplinato dall’art. 732 del codice civile il quale stabilisce “il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.“
Essi hanno il diritto di essere preferiti a terzi estranei qualora gli altri coeredi vogliano vendere la propria quota.
In pratica se un erede vuole vendere la sua quota di successione deve comunicare la sua volontà agli altri coeredi indicando il prezzo di vendita.
Se questa comunicazione non avviene, i coeredi esclusi possono riscattare la quota venduta dall’acquirente (retratto successorio).
Il diritto di retratto successorio va esercitato entro due mesi dalla notifica.
In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.
Prelazione e contratto di locazione
Il locatore può aver interesse a vendere o a trasferire a titolo oneroso l’immobile locato.
Esaminiamo in quali casi al conduttore spetta il diritto di prelazione sull’acquisto del bene e qual è la procedura d’offerta che deve essere rispettata dal locatore e quali sono gli effetti che ne derivano.
Al conduttore spetta il diritto di prelazione sull’ immobile locato quando non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre quello eventualmente adibito a propria abitazione ed il locatore/proprietario intende a prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.
Il diritto di prelazione riconosciuto al conduttore prevale rispetto al diritto di prelazione esistente in capo ai coeredi di immobile caduto in comunione ereditaria (art. 732 c.c.) e non opera nel caso in cui la vendita sia effettuata in favore del coniuge del proprietario o di pare entro il secondo grado del medesimo.
Il locatore deve rispettare la procedura stabilita dalla legge; in mancanza, il conduttore ha diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente.
Il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
La giurisprudenza più recente ritiene tuttavia che sia sufficiente la notifica a mezzo lettera raccomandata.
La comunicazione deve indicare il corrispettivo in denaro e le altre condizioni del trasferimento, oltre all’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione, inoltre è necessario trasmettere al conduttore l’eventuale preliminare concluso con il terzo e il nominativo dello stesso (Cass. 17 novembre 1998 n. 11551).
Il locatore non può revocare o modificare la comunicazione nel termine concesso al conduttore per l’esercizio della prelazione.
II conduttore ha un termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per dichiarare la propria intenzione.
Può dichiarare di esercitare la prelazione, con atto da notificare al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli (art. 38 c. 3 L. 392/78).
Il conduttore esercitando il diritto di prelazione può solo decidere se acquistare o meno senza possibilità di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario.
La dichiarazione di volersi avvalere della prelazione determina per entrambe le parti l’obbligo di addivenire alla stipula del relativo contratto (Trib. Milano 17 maggio 2006 n. 5712).
A seguito di tale dichiarazione, sorge il vincolo legale per locatore e conduttore di stipulare un contratto e per il conduttore di pagare il relativo prezzo, entro il termine di legge di 30 giorni decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione del locatore (art. 38 c. 4 L. 392/78).
L’acquisto della proprietà dell’immobile avviene solo con la stipulazione del contratto (Cas 17 novembre 1998 n. 11551).
Prelazione volontaria
La prelazione volontaria ha come fonte l’accordo delle parti.
Oggetto di tale accordo è l’impegno, in capo ad una parte, a concedere un diritto di prelazione alla controparte.
Questo in ossequio alla libertà contrattuale disciplinata dall’art. 1322 c.c.
La prelazione volontaria non può essere opposta ai terzi.
La prelazione volontaria non vale per i terzi.
Se non viene rispettata, il titolare può chiedere un risarcimento al venditore.
Non ha però il diritto di riscattare il bene dall’acquirente.
Il proprietario decide se vendere la proprietà.
Il proprietario comunica al potenziale acquirente i dettagli importanti.
I dettagli includono i tempi di vendita, il prezzo, le modalità di pagamento e altre condizioni.
Il diritto di prelazione è una facoltà che consente ad un soggetto, definito beneficiario, di essere preferito ad altri nella conclusione di un contratto, a parità di condizioni.
Questa prerogativa può manifestarsi mediante: Prelazione Volontaria: In base a un accordo tra le parti, sia a titolo oneroso che gratuito.
Diritto di prelazione dei terreni agricoli
Il diritto di prelazione agrario può essere esercitato solo dal coltivatore diretto.
Il coltivatore diretto deve avere la qualifica di “affittuario”, “colono”, “mezzadro” o “compartecipante”.
Deve inoltre avere un contratto con il proprietario del terreno.
In sintesi i requisiti per esercitare il diritto di prelazione sono i seguenti:
- deve essere coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale;
- deve coltivare l’appezzamento di terreno da almeno due anni;
- il contratto di affitto di fondo rustico deve essere valido ed in vigore.
Il diritto di prelazione non si applica se l’affittuario ha comunicato che non vuole rinnovare l’affitto.
Il diritto di prelazione non si applica se il contratto è stato interrotto a causa di un grave inadempimento, come la mancata coltivazione.
Il diritto di prelazione non si applica se il contratto è stato interrotto per recesso.
Secondo le regole attuali, il coltivatore interessato deve esercitare il suo diritto di prelazione agraria entro 30 giorni dalla notifica della proposta di vendita del terreno.
Il proprietario che vuole vendere deve inviare una lettera raccomandata ai vicini agricoltori per informarli della vendita imminente.
Nella lettera devono essere specificati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le clausole speciali concordate.
Deve notificare la prelazione o ne ha appena ricevuta una?
La comunicazione con cui si offre la quota o il terreno non è una lettera qualunque. Se manca il prezzo, se la forma non è quella prescritta o se non raggiunge tutti gli aventi diritto, chi ha la prelazione può agire anche dopo la vendita. E chi la riceve ha un termine preciso per rispondere, diverso a seconda che si tratti di una quota di eredità o di un fondo in affitto. Mi invii la notifica ricevuta oppure la bozza da spedire, con l’atto di provenienza o il contratto, e nella consulenza da 100 euro stabiliamo che cosa scrivere.