Il diritto di prelazione dell’inquilino in caso di alienazione dell’immobile

Molti sognano di ottenere la proprietà dell’immobile che hanno in affitto. Ma si hanno preferenze nel caso se ne abbia la possibilità? Sì. Ma solo a certe condizioni che ora analizzeremo.

Uso dell’immobile

La rilevante condizione a cui sottostà il diritto di prelazione per gli inquilini di un immobile è l’uso che se ne fa.

Uso abitativo

Negli immobili ad uso abitativo il diritto di prelazione ha carattere eccezionale e non generalizzato. Non conta che l’abitazione si trovi all’interno di un immobile avente, in parte, altro utilizzo.

L’unica eccezione in cui si applica la disciplina ordinaria prevista per le locazioni commerciali che analizzeremo poi (art. 38 L. 392/1978) ad un immobile abitativo si ha quando quest’ultimo costituisca uno strumento accessorio dell’attività aziendale.

Al di fuori di tale ipotesi, il diritto di prelazione in ambito residenziale sorge esclusivamente in presenza delle specifiche e tassative ipotesi stabilite dalla legge speciale.

Nella locazione a uso abitativo, la prelazione dell’inquilino spetta solo se il proprietario intende vendere l’immobile alla prima scadenza del contratto. Oltre questo momento il diritto di prelazione non è più giuridicamente applicabile.

La scadenza varia a seconda del tipo di contratto: nella locazione abitativa a canone libero, il diritto di prelazione spetta solo se la vendita interviene al termine dei primi quattro anni, mentre in quella a canone concordato alla prima scadenza del contratto, se ricorrono le condizioni di legge.

Ciò però vale solo a determinate condizioni: il locatore non deve avere la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione ed il locatore/proprietario deve avere sempre l’intenzione di venderlo a terzi, alla prima scadenza del contratto.

Questo diritto non si applica in nessun altro caso (espropriazioni, donazioni, vendita di una quota dell’immobile a terzi, vendita successiva alla prima scadenza del contratto, ecc.).

Uso commerciale

Molto diverso è il caso dell’immobile destinato a uso commerciale. Il già citato art. 38 L. 392/1978, recita:

“Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.

Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.

Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del Codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado”.

È importantissimo notare che il diritto di prelazione sussiste solo quando il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato e solo in caso di compravendita. Pertanto, il locatario non ne godrà nei casi di: permuta, conferimento dell’immobile in società, cessione di quote sociali e fusioni societarie.

La prelazione urbana presuppone la volontarietà dell’alienazione, di conseguenza non è applicabile alle vendite forzate individuali e alle vendite in sede concorsuale. È esclusa anche per l’alienazione di quota.

Tipo di attività

Anche il tipo di attività è un requisito fondamentale per la sussistenza del diritto di prelazione. Esso non è previsto per le professioni che non richiedono un contatto diretto con il pubblico e quelle che richiedono l’intuitus personae (quando cioè è necessaria una persona specifica).

L’art. 38 esclude espressamente l’applicazione della prelazione:

• nelle ipotesi di prelazione tra coeredi
• nel trasferimento a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado

Funzionamento

Ora che abbiamo chiarito i casi in cui sussiste o non sussiste la prelazione è arrivato il momento di spiegarne il funzionamento.

Le procedure sono le stesse sia in caso di locazione residenziale sia nel caso di quella non residenziale.

Il locatore ha l’obbligo di comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile e deve indicare il prezzo e le altre condizioni del trasferimento. Se l’immobile è locato a più persone la prelazione può essere esercitata congiuntamente da tutti, oppure dai rimanenti in caso di rinuncia di uno o più conduttori. La comunicazione di regola va fatta tramite ufficiale giudiziario.

Il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per dare notizia della propria intenzione di esercitare la prelazione, anche qui generalmente ricorrendo all’ufficiale giudiziario. Può però solo decidere se acquistare o meno l’appartamento senza possibilità di modificare il contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario. Il pagamento va effettuato entro 30 giorni decorrenti dal 60° giorno successivo alla notificazione ricevuta dal locatore.

Se, il locatore non comunica all’inquilino l’intenzione di vendere l’immobile e vende il bene a terzi oppure se comunica un corrispettivo superiore a quello che sarà poi definito in sede di contratto col terzo proponente, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto stipulato tra il locatore e il terzo, chiedere il riscatto dell’immobile illegittimamente trasferito e acquistarne così la proprietà pagando il prezzo effettivamente corrisposto dal terzo.