Cos’è l’ipoteca?

La costituzione di ipoteca su di un bene è un diritto reale di garanzia, in estrema sintesi, il creditore, mediante la costituzione del diritto, è legittimato a domandare l’espropriazione e la vendita del bene ipotecato anche se tale bene gravato da ipoteca sia stato venduto ad un terzo.

Ha scoperto un’ipoteca iscritta sulla Sua casa?

Dalla visura risulta un’ipoteca sul Suo immobile e ora si chiede se possa ancora vendere e che cosa accada all’acquirente. Il primo punto da chiarire è l’origine dell’iscrizione, se un mutuo sottoscritto in banca, una sentenza di condanna al pagamento oppure direttamente la legge. Da questo dipende tutto ciò che si può fare in seguito. Conta anche la data, dato che senza il rinnovo ventennale il vincolo si estingue. Mi invii la visura ipotecaria e l’atto da cui deriva l’iscrizione, li esamino e Le indico quali margini esistono per ottenerne la cancellazione. La consulenza costa 100 euro, online o in studio.

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Al titolare del diritto di ipoteca NON è consentito di godere del bene e, di conseguenza, non può nemmeno impedire il godimento del proprietario che ha anche il diritto di vendere o donare il bene ipotecato.

In tali ultimi casi, ovvero nel caso di trasferimento della proprietà ipoteca a qualunque titolo, il bene venduto o donato rimane gravato dal diritto reale di garanzia che pertanto è opponibile all’acquirente: ciò è quanto prevede il cd. diritto di seguito o di sequela.

In quale momento si perfeziona l’ipoteca?

L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari, relativamente all’individuazione del momento preciso di insorgenza del vincolo e della sua opponibilità ai terzi, la giurisprudenza ha precisato che l’iscrizione di garanzia ipotecaria su bene immobile è opponibile ai terzi per effetto ed a partire dalla inserzione nel registro generale d’ordine, non dalla successiva annotazione nel registro particolare.

Quando si estingue il diritto?

In linea generale il diritto si estingue con il pagamento da parte del debitore, con riferimento a rapporti con le banche, è previsto che gli istituti di credito debbano rilasciare una quietanza avendo cura di trasmetterla alla conservatoria.

E’ bene osservare che l’efficacia del diritto reale di garanzia è subordinato al rinnovo: l’ipoteca deve essere rinnovata ogni venti anni poiché, in caso contrario, il diritto di garanzia si estingue.

Nel caso di più creditori ipotecari chi ha diritto ad essere soddisfatto per primo?

E’ possibile che vengano iscritte più ipoteche, in tali casi i creditori che hanno iscritto prima hanno il diritto di essere soddisfatti prima rispetto agli altri che hanno iscritto dopo.

Le peculiarità del diritto di ipoteca

I soggetti coinvolti nel rapporto ipotecario

Il diritto di costituire ipoteca è legato certamente all’esistenza di un credito, ma esistono situazione dove vi sono più soggetti oltre al creditore ed al debitore: l’ipoteca può essere iscritta anche sui beni di un terzo che vuole garantire il debito altrui.

L’oggetto

L’iscrizione ipotecaria è nulla, sul piano formale, nel caso in cui sia incerto l’ammontare del credito e quando, nella nota di iscrizione, manchi ogni riferimento al titolo che consenta di individuare il credito garantito.

Il diritto di garanzia in questione si estende per intero su tutti i beni che ne sono gravati, per ogni loro parte; pertanto vige il principio derogabile della indivisibilità.

Ipoteca: i tre tipi stabiliti dal codice civile

IPOTECA LEGALE

E’ prevista dal legislatore con lo scopo di offrire protezione ad un credito che si vuole garantire in modo particolare in virtù della fonte da cui trae origine oppure in quanto si vuole offrire una speciale protezione a determinati tipi di creditori.

L’art. 2817 stabilisce le persone a cui compete tale tipo di garanzia sono:

L’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
Lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.

IPOTECA GIUDIZIALE

Tale tipo di ipoteca può essere iscritta ogni qualvolta vi sia una sentenza che condanna un soggetto al pagamento di una somma, all’adempimento di un’obbligazione oppure al risarcimento di danni.

Inoltre l’art. 2819 prevede che si possa iscrivere ipoteca anche sulla base di un lodo arbitrale, quando reso in forma esecutiva.

Si deve precisare che tale possibilità è prevista anche per le sentenze straniere riconosciute nell’ordinamento italiano.