Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio?

La legge assegna all’amministratore di condominio una serie di compiti che lo stesso deve svolgere secondo la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 del codice civile) e l’inosservanza dei doveri sarà per lui fonte di responsabilità contrattuale; qualora però presti la sua opera gratuitamente, la sua colpa sarà valutata con minore severità.

I poteri dell’amministratore possono essere diminuiti o ampliati dal regolamento condominiale o da apposite delibere approvate dall’assemblea.

L’art. 1130 disciplina in maniera dettagliata i compiti dell’amministratore di condomini tra i quali rientrano l’esecuzione delle delibere, approvare il rendiconto condominiale e riscuotere i contributi per le spese condominiali.

Gli ulteriori compiti dell’amministratore di condominio indicati dall’art. 1130 c.c. sono:

• Curare la contabilità condominiale e redigere il registro di contabilità nel quale sono annotati, entro trenta giorni, i movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio;

• Far rispettare il regolamento di condominio;
• Disciplinare I’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune;

• Riscuotere dai condomini i contributi da loro dovuti per le spese condominiali, e pagare le somme occorrano per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

Se previsto dal regolamento l’amministratore può sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni, suscettibili di fruizione separata, al condomino moroso per almeno un semestre nel pagamento dei contributi.

• Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni;

Rientra nel novero di atti conservativi anche l’azione di cui all’ art. 1669 diretta a rimuovere gravi difetti di costruzione riguardanti l’intero edificio ed i singoli appartamenti, l’azione di reintegrazione relativa a parti comuni nell’edificio, quella per la rimozione di finestre aperte abusivamente, quella per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano che altera l’estetica della facciata , nonché le azioni cautelari e possessorie. 

• Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
• Curare la tenuta dei registro del verbali delle assemblee;
• Curare la tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore;

L’amministratore deve tenere un registro in cui annotare, in ordine cronologico, le date delle nomine e delle revoche dei vari amministratori che si susseguono nella gestione con­dominiale.

• Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
• Fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato del pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• Eseguire gii adempimenti fiscali, tra i quali i versamenti in favore dell’erario sia degli imporri dovuti quale sostituto d’imposta (per le ritenute e trattenute di legge in favore dei prestatori di lavoro e d’opera) che per contibuti e oneri previdenziali e assicurativi;

Inoltre l’amministratore deve:

• Agire per ottenere la riscossione forzosa delle somme tante ed occorrenti per la gestione del condominio, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio (art. 1129);

• Convocare l’assemblea ordinaria annualmente e la straordinaria se necessario o su richiesta dei condomini (art.66 comma 1 delle disposizione attuative del codice civile);

• ordinare lavori di manutenzione straordinari solo se hanno carattere di urgenza (art.1135 comma 2);
• l’amministratore, se l’assemblea ne fa richiesta, in base all’art. art. 71 ter disp att cc, deve attivare un sito Internet del condominio.
• deve diffidare l’esecutore delle modifiche per tutelare le destinazioni d’uso delle parti condominiali messe in pericolo da singoli condomini, (art 1117 quater)

• L’amministratore, secondo l’art 1120 comma 2 e 3, su richiesta di ciascun condomino, entro 30 gg. deve convocare l’assemblea per decidere le innovazioni di particolare interesse sociale, quali: sicurezza e salubrità, barriere architettoniche, energie rinnovabili, parcheggi, tv o altri flussi informativi;
• deve agire deve agire in difesa dei diritti relativi alle parti comuni dell’edificio contro molestie, spogli o minacce, provenienti da terzi o anche da singoli condomini. (art.7286 c.c.).