## Usucapione di Beni degli Istituti per le Case Popolari: Principi di Diritto Consolidati
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19951 del 12 luglio 2023, affronta una questione di notevole rilevanza pratica relativa all’impossibilità di acquisire per usucapione immobili appartenenti agli Istituti Autonomi per le Case Popolari (I.A.C.P.). Il caso riguarda un tentativo di usucapione di un sottotetto originariamente destinato a lavanderia condominiale, occupato abusivamente per oltre vent’anni.
La decisione conferma l’orientamento consolidato secondo cui i beni degli enti pubblici non territoriali destinati all’edilizia residenziale pubblica appartengono al patrimonio indisponibile e, come tali, non possono essere oggetto di usucapione. Questo principio trova fondamento nella natura pubblicistica della funzione svolta da tali enti, finalizzata al soddisfacimento del diritto all’abitazione delle categorie meno abbienti.
La sentenza chiarisce inoltre che la declassificazione di questi beni richiede un atto formale di pari rango rispetto alla norma che ne ha stabilito la destinazione pubblica, non potendo derivare da mere condotte omissive o dal disimpegno dell’ente nella gestione del patrimonio. Tale orientamento tutela l’integrità del patrimonio destinato alle politiche abitative pubbliche, impedendo acquisizioni per via di fatto che comprometterebbero le finalità sociali perseguite dalla normativa di settore.
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Svolgimento del Processo
Nel 2005 [OMISSIS] convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, l’Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Napoli (I.A.c.p.) per sentir dichiarare l’intervenuta usucapione in suo favore dell’immobile sito in [OMISSIS].
A fondamento della domanda l’attore rappresentò che: a) fin dal 1980 aveva occupato il sottotetto del fabbricato indicato, originariamente adibito a lavanderia per il condominio; b) da allora l’istituto proprietario si era disinteressato di tale bene; c) l’attore aveva apportato all’immobile numerosi miglioramenti nell’assoluto silenzio della controparte, che nulla aveva obiettato né aveva mai contribuito alle dette migliorie.
Si costituì in giudizio il convenuto che rilevò che il bene in questione non era usucapibile, in quanto appartenente alla categoria dei beni del patrimonio indisponibile e che non sussisteva il presupposto del ventennio richiesto dall’art. 1158 c.c., atteso che il termine era stato interrotto con sue due note, nel 1988 e nel 1989, con cui aveva chiesto all’attore di liberare l’immobile.
Decisione del Tribunale
Il giudice adito rigettò la domanda e compensò integralmente le spese del giudizio. A sostegno della propria decisione il primo giudice rilevò che, ferma restando la non usucapibilità dei beni appartenenti a soggetti pubblici in quanto rientranti nel patrimonio demaniale indisponibile, nel caso di specie il bene in questione era un’unità immobiliare destinata a sottotetto del quale l’I.A.c.p. non aveva nemmeno disposto con atti di assegnazione in favore di alcuno, attesa l’inidoneità del relativo locale a soddisfare le esigenze di edilizia popolare; poteva, pertanto, sostenersi l’usucapibilità del bene in esame pur appartenendo esso all’I.A.c.p., in quanto andava esclusa la finalità del soddisfacimento di esigenze pubbliche, tuttavia doveva escludersi la fondatezza della domanda in quanto il termine utile ai fini dell’usucapione non poteva ritenersi decorso, essendo stato interrotto con le due lettere di diffida sopra ricordate.
Decisione della Corte d’Appello
Avverso tale sentenza [OMISSIS] propose impugnazione, della quale l’appellato, costituendosi, chiese il rigetto.
La Corte d’appello di Napoli, con sentenza numero 4043/2018, pubblicata il 5 settembre 2018 – pur censurando l’affermazione del primo Giudice circa l’idoneità dei pretesi atti interruttivi – rigettò il gravame e condannò l’appellante al pagamento delle spese di quel grado.
Motivi della Decisione
Primo Motivo: Appartenenza al Patrimonio Indisponibile
Il primo motivo è così rubricato: “Violazione o falsa applicazione, ex art. 360 c.p.c., n. 3, del combinato disposto degli artt. 826, 828, 830, e 836 c.c., in riferimento all’appartenenza al patrimonio indisponibile dello stato degli alloggi economici e popolari dello stato e degli enti territoriali in generale, ancorché assegnati in godimento a determinate categorie di cittadini, e suscettibili di cessione in proprietà agli assegnatari”.
Con tale mezzo il ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha dichiarato l’inusucapibilità di un bene appartenente ad un ente pubblico, bene, ad avviso di [OMISSIS], inidoneo al soddisfacimento delle esigenze di edilizia popolare, in quanto destinato a sottotetto e mai assegnato ad alcun avente diritto e, in ogni caso, facente parte di un fabbricato commerciabile ed alienabile, rientrante nell’elenco dei beni da vendere.
Secondo Motivo: Natura Pertinenziale del Bene
Con il secondo motivo, denunciando “Violazione dell’art. 360 n. 3, c.p.c., per errata o falsa applicazione di norme di diritto art. 1117, 1140 e 1558 c.c.”, [OMISSIS] sostiene l’erroneità della sentenza impugnata anche nella parte in cui la Corte di merito ha escluso l’usucapibilità dell’immobile in questione pure in ragione della natura pertinenziale dello stesso.
Principi di Diritto Affermati dalla Cassazione
Inusucapibilità dei Beni del Patrimonio Indisponibile
Va premesso che, secondo la giurisprudenza di legittimità, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 830 e 828, comma 2, c.c., i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge, e quindi certamente non per effetto di usucapione da parte di terzi, non essendo usucapibili diritti reali incompatibili con la destinazione del bene dell’ente al soddisfacimento del bisogno primario di una casa di abitazione per cittadini non abbienti.
A tale principio ha fatto corretto riferimento la Corte di merito che ha anche precisato che il patrimonio dell’I.A.c.p. va considerato indisponibile, proprio in quanto destinato a pubblico servizio, quello dell’edilizia residenziale pubblica, ed ha aggiunto che l’usucapione debba essere esclusa, nella specie, anche in ragione della natura pertinenziale del bene in parola, essendo pacifico che lo stesso era destinato a lavanderia del condominio.
Declassificazione dei Beni Patrimoniali Indisponibili
Né rileva – sicché non può accedersi alla diversa tesi sostenuta dal ricorrente – l’eventuale disimpegno dell’ente pubblico nella gestione del bene in parola, atteso che la declassificazione dei beni appartenenti al patrimonio indisponibile, la cui destinazione all’uso pubblico deriva da una determinazione legislativa, deve avvenire in virtù di atto di pari rango, e non può, dunque, trarsi da una condotta concludente dell’ente proprietario.
La cessazione tacita della patrimonialità indisponibile postula che il bene abbia subito un’immutazione irreversibile, tale da non essere più idoneo all’uso della collettività, senza che a tal fine sia sufficiente la semplice circostanza obiettiva che detto uso sia stato sospeso per lunghissimo tempo.
Natura del Sottotetto negli Edifici
Va pure evidenziato che la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.
Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.
Conclusioni della Suprema Corte
Come evidenziato dal P.G., in quanto bene oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all’uso comune (e nella specie è pacifico che il sottotetto fosse stato originariamente costruito con la funzione di lavatoio comune a servizio degli assegnatari degli alloggi del fabbricato), l’intervenuta vendita di alcuni alloggi non impedisce di considerare l’immobile in questione come pertinenza dei beni patrimoniali indisponibili ancora sussistenti nello stabile perché tuttora destinati a soddisfare esigenze abitative pubbliche.
E tanto ne impedisce la usucapibilità proprio perché, diversamente opinando, una siffatta vicenda acquisitiva comporterebbe la “dispersione” della titolarità da parte dell’istituto controricorrente di un bene sia pure pro quota indistinta tuttora asservito a beni patrimoniali indisponibili.
È dirimente la destinazione oggettiva del bene in questione, avuto riguardo alle caratteristiche strutturali e funzionali, e non quella in concreto assegnata al cespite, che non ne modifica la natura e la regolamentazione giuridica.
Dispositivo
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida, in favore del controricorrente, in Euro 2.200,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 4 aprile 2023.
Depositato in Cancelleria il 12 luglio 2023