La sentenza della Corte di Cassazione qui analizzata affronta una questione di particolare rilevanza nel settore delle costruzioni, chiarendo i criteri per valutare la gravità dei vizi edilizi secondo l’articolo 1669 del Codice Civile. Il caso riguarda un condominio che ha agito contro l’impresa costruttrice e il progettista-direttore lavori per i danni derivanti da gravi difetti riscontrati nelle autorimesse interrate.
La controversia si è sviluppata intorno alla qualificazione di una serie di problematiche tecniche – infiltrazioni d’acqua, lesioni strutturali, impermeabilizzazione insufficiente – che avevano colpito le autorimesse sotterranee. Mentre il Tribunale di primo grado aveva escluso la responsabilità ex art. 1669 c.c., la Corte d’Appello aveva invece riconosciuto la gravità dei vizi, condannando in solido l’impresa e il professionista al risarcimento del danno.
La Suprema Corte ha confermato l’orientamento della Corte d’Appello, stabilendo un principio di diritto particolarmente significativo per le costruzioni interrate. La decisione chiarisce che anche opere destinate a presenza non continuativa dell’uomo, come garage e box auto, richiedono particolare attenzione nella realizzazione dell’impermeabilizzazione, e che fenomeni diffusivi di infiltrazione costituiscono vizi gravi anche quando non impediscano completamente l’utilizzo dell’immobile. La sentenza fornisce quindi un importante precedente per la valutazione della responsabilità solidale tra costruttore e progettista in caso di difetti edilizi.
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La vicenda processuale: dal primo grado alla Cassazione
Il CONDOMINIO [OMISSIS] ha convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Milano sia RETE COSTRUZIONI Srl (già La Fiera Parking Srl), che aveva realizzato per concessione del Comune di Milano due autorimesse interrate, sia l’ing. [OMISSIS], nella qualità di progettista e direttore dei lavori, chiedendone la solidale condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. per i gravi vizi riscontrati nelle autorimesse.
I convenuti hanno chiesto il rigetto della domanda. RETE COSTRUZIONI Srl ha inoltre proposto domanda di manleva nei confronti dell’ing. [OMISSIS], deducendo che l’esecuzione delle opere era stata appaltata a terzi poi falliti (Comer Spa).
Il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda, ritenendo non ricorrere i presupposti di cui all’art. 1669 cod. civ.
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Il giudizio di appello e l’accertamento dei vizi
Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello il Condominio [OMISSIS]. Si sono costituiti gli appellati insistendo per il rigetto del gravame, mentre la società RETE COSTRUZIONI Srl ha proposto appello incidentale condizionato, chiedendo, in ipotesi di accoglimento dell’appello, la condanna di [OMISSIS] a manlevarla per le somme eventualmente dovute.
La Corte d’Appello di Milano con la sentenza n. 1127/2021 ha accolto l’appello principale, rilevando che i vizi (infiltrazioni d’umidità, lesioni alle strutture, impermeabilizzazione insufficiente) erano da ritenersi gravi ex art. 1669 cod. civ., in quanto tali da incidere sulla conservazione e funzionalità complessiva dell’opera.
La Corte ha condannato, pertanto, RETE COSTRUZIONI Srl al pagamento della complessiva somma di Euro 50.135,68, oltre IVA, in solido con l’ing. [OMISSIS] sino alla concorrenza di Euro 32.876,88, oltre IVA.
In accoglimento dell’impugnazione incidentale di RETE COSTRUZIONI Srl, ha condannato [OMISSIS] a tenere indenne la società sino alla concorrenza di Euro 32.876,88 oltre IVA.
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Il ricorso in Cassazione e i motivi di impugnazione
L’ing. [OMISSIS] ha presentato ricorso per cassazione sulla base di due motivi contrastati con controricorso dal Condominio [OMISSIS].
Il Consigliere delegato della Sezione ha proposto di definire il ricorso ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ. Il ricorrente ha chiesto di decidere il ricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.
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Primo motivo: valutazione della gravità dei vizi
Col primo motivo, il ricorrente ha denunciato violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 cod. civ. e dell’art. 115 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, co. 1, n.3, cod. proc. civ., per avere la Corte d’Appello erroneamente giudicato gravi i vizi dell’opera, nonostante il consulente tecnico avesse accertato l’assenza di compromissione del godimento e della funzionalità del bene e, di conseguenza, la gravità dei vizi ai sensi dell’art. 1669 cod. civ.
La Corte d’Appello, si è argomentato, in contrasto con la norma codicistica richiamata, avrebbe violato l’art. 115 cod. proc. civ. perché le motivazioni erano difformi dalle conclusioni cui era giunto il consulente del giudice.
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Secondo motivo: responsabilità del progettista
Con il secondo motivo si è censurata la sentenza di secondo grado per violazione e falsa applicazione degli artt. 1669 e 2229 cod. civ., in relazione all’art. 360, co. 1, n.3 e n.5, cod. proc. civ., per avere la Corte d’Appello ignorato le conclusioni della CTU, che escludeva la responsabilità del progettista e direttore dei lavori.
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L’accertamento dei vizi da parte della Corte d’Appello
La Corte d’Appello milanese ha affermato che le infiltrazioni “per intensità e diffusività” apparivano tali da ridurre nel presente e in un prossimo futuro il godimento effettivo dell’immobile, minandone struttura e funzionalità complessiva.
Sulla base degli accertamenti, l’opera (autorimesse interrate) risultava affetta da:
“abbondanti infiltrazioni nel sottoscala presente nel locale pompe (…) segni di infiltrazione e presenza di umidità sulle pareti di fondo di alcuni box (…) fessurazioni nella pavimentazione (…) trasudamento di acqua dalle impermeabilizzazioni delle testate dei micropali utilizzati per il sostegno di una delle gru (…) Trasudamenti di umidità che riguardano, in particolare, 17 box (di qui la diffusività) discendenti dal fatto che l’impermeabilizzazione verticale è stata realizzata fino alla quota di nove metri sotto il livello stradale, e quindi inidonea a proteggere i box ai primi piani interrati”
La descritta situazione, a parere del Giudice di secondo grado, rendeva pregiudicata intollerabilmente “struttura e funzionalità globale del bene” – senza peraltro che possa logicamente sostenersi la tollerabilità delle alterazioni per la naturale destinazione dell’opera diversa dalla civile abitazione – “sarebbe illogico dover attendere che le infiltrazioni siano tali da rendere ormai definitivamente compromesso l’utilizzo prima di poter azionare la garanzia”.
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La decisione della Cassazione: principi di diritto consolidati
La Suprema Corte ha premesso che nel procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati ex art. 380-bis c.p.c. (come novellato dal D.Lgs. n. 149 del 2022), il presidente della sezione o il consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione può far parte – ed eventualmente essere nominato relatore – del collegio investito della definizione del giudizio.
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Inammissibilità e infondatezza delle censure
Le due censure sono state considerate in parte inammissibili e per altra parte infondate.
La Cassazione ha rilevato che:
“La denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo”
Il ricorrente ha impropriamente contestato l’insindacabile accertamento in fatto e da tale contestazione ha tratto l’improprio convincimento che la legge sia stata violata.
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I principi consolidati sulla gravità dei vizi
La Corte di merito ha correttamente sussunto il fatto facendo puntuale applicazione dei principi elaborati in materia dalla Cassazione. Quanto alla gravità dei vizi si è chiarito che:
“i gravi difetti che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura”
A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio e non sulle singole proprietà dei condomini (Sez. 2, n. 24230, 04/10/2018).
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La responsabilità solidale tra appaltatore e progettista
Quanto alla solidale responsabilità si è affermato che:
“il vincolo di responsabilità solidale fra l’appaltatore e il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all’art. 2055 c.c., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all’ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale”
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La valutazione delle prove e l’art. 115 c.p.c.
Per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c.
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Il principio di diritto enunciato dalla Cassazione
Il Collegio ha ritenuto opportuno enunciare il seguente principio di diritto:
“nell’edificazione interrata, anche se destinata solo alla presenza non continuativa dell’uomo, come nel caso di garage, box e cantine, specialmente curata deve essere la realizzazione delle opere che ne assicurino la piena impermeabilizzazione, secondo la migliore tecnica del momento. Pertanto, in difetto, in caso di fenomeno diffusivo, ricorre la responsabilità del costruttore, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., nonché quella solidale del progettista e del direttore dei lavori, per quanto a costoro imputabile”
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Il dispositivo e le condanne
Al complessivo rigetto del ricorso è seguita la condanna al pagamento delle spese processuali; inoltre, essendo l’esito del giudizio conforme alla proposta di definizione anticipata, è conseguita, ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ., vigente art. 96, co. 3 e 4, cod. proc. civ., la condanna del ricorrente al pagamento in favore della controparte e della cassa delle ammende delle somme indicate in dispositivo.
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P.Q.M.
La Corte ha rigettato il ricorso e condannato il ricorrente al pagamento in favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori di legge.
Ha inoltre condannato il ricorrente al pagamento dell’ulteriore somma di Euro 4.000,00 in favore del controricorrente, ai sensi dell’art. 96, co. 3, cod. proc. civ.; nonché della somma di Euro 1.000,00, ai sensi dell’art. 96, co. 4, cod. proc. civ., in favore della cassa delle ammende.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si è dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma il 26 novembre 2025.
Depositato in Cancelleria il 29 gennaio 2026.